S’il est trop tard pour agir sur l’IFI 2019, c’est le moment pour anticiper cette imposition sur 2020 !
Marie Besche, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez Magnacarta, vous propose 5 solutions pour développer et sécuriser votre patrimoine immobilier malgré l’IFI :
• Acheter la nue-propriété d’un bien neuf : un investissement immobilier exonéré d’IFI
Investir dans la nue-propriété d’un bien immobilier, c’est l’acquérir pour environ 60% de sa valeur en contrepartie d’un abandon de loyers pendant quinze ans, au profit d’un bailleur institutionnel.
• Devenir actionnaire d’un fonds d’investissement immobilier
Certaines participations au capital de société détenant de l’immobilier sont exonérées d’impôt sur la fortune immobilière.
L’acquisition de ces titres peut être opérées dans le cadre d’un plan d’épargne en actions (PEA), ce qui permettra également, in fine, de bénéficier d’une fiscalité avantageuse lors de leur revente.
• Redécouvrir l’investissement plaisir
GFV, GFF, ces acronymes désignent un investissement dans les vignes (groupements fonciers viticoles) ou les forêts (groupements fonciers forestiers) qui, en plus de leurs richesses environnementales et patrimoniales, sont fiscalement favorables. Mais vignes et forêts étant avant tout des métiers de passion, difficile d’investir seul dans ces domaines.
A savoir : Certains groupements viticoles prévoient la possibilité de rémunérer leurs associés en bouteille, liant ainsi l’utile à l’agréable !
• Anticiper la transmission de son patrimoine
La donation permet de diminuer son IFI tout en conservant les biens immobiliers dans la famille.
Le donateur bénéficiera, en plus, des abattements en vigueur sur les droits de mutation à titre gratuit (100 000 € par parent et par enfant). La transmission d’un bien immobilier en pleine propriété à des enfants majeurs permettra de sortir ce bien du patrimoine taxable à l’IFI des parents, tout en commençant à transmettre progressivement le patrimoine.
Avantage complémentaire : La donation purge définitivement les plus-values ayant pu être réalisées sur le bien, du moment où il a été acquis jusqu’à sa transmission.
Attention cependant, le bien ne vous appartenant plus, vous n’en percevez plus les revenus et n’en supportez plus les charges (impôts locaux, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et IFI).
• Transmission de l’usufruit temporaire à un enfant étudiant
Le droit de propriété est un droit réel qui confère à celui qui en est titulaire toutes les prérogatives qu’il est possible d’avoir sur un bien, à savoir :
– l’usus : le droit de détenir et d’utiliser la chose ou le bien ;
– le fructus : le droit de percevoir les revenus d’un bien ;
– l’abusus : le droit de disposer de la chose ou du bien (vendre, donner, modifier).
Ces droits peuvent être transmis ou cédés isolément, et leur valeur sera fonction de l’âge de l’usufruitier au moment où s’opérera le démembrement.
Cette solution ne doit être mise en œuvre que lorsque l’usufruit sera destiné à aider financièrement le bénéficiaire. Le cas contraire, l’administration fiscale pourrait retoquer l’opération comme étant constitutive d’un abus de droit.
N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations.
Pour découvrir la proposition de Marie Besche dans son intégralité !