Quels sont les différents types de SCPI ?
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des organismes de placement collectif qui ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à l’achat de biens immobiliers d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, …). Les SCPI permettent de mutualiser les risques locatifs et de se constituer un patrimoine immobilier sans avoir à en gérer la location.
Il existe différents types de SCPI :
Les SCPI de rendement, qui peuvent être :
- classiques
- thématiques (investissement ciblé sur des secteurs tels la santé, la logistique, …)
- européennes ou allemandes
Mais aussi :
• Les SCPI de plus-value ou de capitalisation
• Les SCPI fiscales comme les SCPI Pinel ou Malraux
Vos objectifs vous permettent de choisir parmi ces catégories :
• Vous souhaitez percevoir des revenus liés à la possession d’un patrimoine immobilier sans en avoir le souci de gestion ? Les SCPI de rendement permettent des revenus réguliers sous forme de loyers.
• Vous recherchez à bénéficier de régimes de défiscalisation ? Votre choix va s’orienter vers les SCPI fiscales.
• Votre objectif est d’effectuer des plus-values dans le temps sans rechercher à percevoir de loyer ? Les SCPI de plus-value ou de capitalisation offrent la possibilité d’accéder à de l’immobilier à prix décoté pour bénéficier d’une valorisation à long terme de votre capital.
La sélection du type de SCPI effectuée, différents critères doivent être pris en compte pour vous permettre de choisir au sein d’une même catégorie.
Quels sont les critères à prendre en compte pour choisir une SCPI ?
Selon vos objectifs, ces critères seront plus ou moins prioritaires, mais méritent d’être pris en compte pour vous aider dans votre choix :
• Le rendement :
Si votre investissement est motivé par l’obtention de compléments de revenus, le rendement est bien sûr important. Le rendement moyen des SCPI est environ de 5%, certaines, souvent les plus jeunes offrent jusqu’à 6% de rendement.
Ces rendements pouvant évoluer chaque année, il ne faut pas arrêter votre choix à ce seul critère.
• Les frais :
Si le rendement des SCPI est souvent mis en avant, il existe également des frais qui sont de 2 types :
- Les frais de souscription : Ils varient entre 8% et 12%. Des frais de souscription élevés peuvent impacter la rentabilité de votre investissement. Conserver vos parts de SCPI plusieurs années permet d’amortir ces frais, une durée de 8 ans est préconisée.
- Les frais de gestion : ils rémunèrent l’activité de la société de gestion et varient entre 8% et 12%. Le rendement de la SCPI est fourni net de ces frais car ils ne vous sont pas directement facturés. En effet, la société de gestion les prélève sur les loyers reçus avant de vous verser les dividendes.
• La typologie des actifs et leur localisation :
Le patrimoine immobilier qui compose la SCPI est la clé du rendement. Certaines SCPI sont diversifiées, d’autres non, certaines ont un grand nombre d’actifs, d’autres non.
Ce patrimoine peut être composé :
- de bureaux
- de commerces
- de résidences pour les seniors ou les étudiants
- de structures logistiques…
Certaines SCPI de rendement ont mis les aspects environnementaux au cœur de leur politique d’investissement. Vous pouvez ainsi orienter votre choix en fonction de vos convictions personnelles ou privilégier une diversification en fonction de votre patrimoine immobilier déjà existant.
La localisation des biens peut également vous aider dans votre choix. Vous pouvez privilégier un investissement français, en région parisienne et/ou en province. Vous pouvez également investir en Europe, par l’intermédiaire de SCPI de droit français gérées et établies en France. Ainsi l’Allemagne est actuellement très recherchée par les investisseurs en raison de prix abordables, de l’impact fiscal faible pour l’épargnant français, de la qualité élevée des biens, de la forte demande locative.
• La « liquidité » des parts : sont-elles revendables facilement ?
Il existe 2 formes de SCPI et leurs règles de reventes sont différentes :
- SCPI à capital fixe : le capital est limité à un montant et donc à un nombre d’associés maximum. Pour entrer ou sortir de la SCPI, il faut alors une opération entre un vendeur de parts et un acheteur. Pour vendre, c’est vous qui définissez votre prix et attendez qu’un acheteur se présente.
- SCPI à capital variable : la société de gestion rachète les parts à un prix fixé. Ce rachat est effectué sur les liquidités de la société de gestion ou par la collecte de nouvelles souscriptions, ou si besoin la vente d’un immeuble.
–> Les sociétés de gestion peuvent se constituer des réserves de liquidité appelées fonds de remboursement afin de pouvoir racheter des parts.
Ainsi si vous souhaitez pouvoir vendre rapidement vos parts, vous devrez privilégier une SCPI à capital variable avec des fonds de remboursement.
• Quelques chiffres à regarder :
Mis à part le rendement et les frais, nous vous conseillons de regarder les chiffres suivants :
- Le Taux d’Occupation Financier : Ce chiffre est public et accessible pour chaque SCPI. Le TOF est établi en confrontant le montant des loyers réellement perçus par le gérant et ceux qu’il pourrait encaisser si tout le patrimoine de la SCPI était loué. Certaines SCPI ont un taux de 95% à 100% ce qui est optimum. Un taux supérieur à 90% est déjà très intéressant.
- Le report à nouveau : Il s’agit du bénéfice de la SCPI non distribué aux associés. Cette réserve de distribution est constituée pour faire face aux aléas de la conjoncture (loyers impayés en période de crise) ou à ceux de la gestion locative (comme le départ d’un locataire important en immeubles de bureaux, … ). Si le report à nouveau est important, c’est le signe d’une politique de distribution prudente.
Nous sommes à votre disposition pour de plus amples informations sur les SCPI et étudier avec vous celles qui seraient le plus adaptées à votre situation et à vos objectifs.