Pourquoi choisir la nue-propriété pour investir dans des SCPI ?
Nous vous avons récemment présenté comment choisir vos SCPI.
Aujourd’hui nous vous montrons l’intérêt de choisir la nue-propriété pour ce type d’investissement. En effet, comme pour tout investissement immobilier, il est possible de faire le choix du démembrement lors de l’acquisition.
Dès lors que vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires immédiats et que vous souhaitez investir dans l’immobilier d’entreprise mutualisé, l’acquisition de SCPI en nue-propriété temporaire peut vous permettre de développer votre patrimoine immobilier et faire fructifier vos capitaux dans des conditions fiscales attrayantes.
Le principe de la nue-propriété :
Le principe général du démembrement est de séparer le droit de propriété en deux éléments : l’usufruit et la nue-propriété. Partageant la propriété d’un même bien, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont titulaires de droits distincts sur ce bien.
L’usufruitier bénéficie du droit d’usage sur le bien immobilier mais aussi du droit aux éventuels fruits de ce bien. Par exemple, pour un appartement, l’usufruitier peut y loger ou choisir de le mettre en location et en percevoir les loyers. En contrepartie de son droit de jouissance, l’usufruitier doit conserver le bien, l’utiliser conformément à sa destination, l’entretenir en bon état, et le restituer en fin d’usufruit.
Le nu-propriétaire a une possession du bien mais sans en avoir le droit de jouissance. A la fin de l’usufruit, il retrouve la pleine-propriété du bien.
Avec l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI :
Les avantages classiques d’un investissement en SCPI restent pour la plupart identiques :
- Choix des sommes à investir librement définies
- Accès au marché de l’immobilier d’entreprise (bureaux, entrepôts, commerces, etc.)
- Décharge du souci de la gestion locative
En revanche, la perception des revenus liés à la détention des parts de SCPI ne sera effective qu’au terme du démembrement de propriété.
Mais le fait de choisir le démembrement à des avantages complémentaires :
• Possibilité d’acquérir des parts de SCPI à un prix décoté
• Fiscalité : Le nu-propriétaire ne percevant pas de loyers pendant toute la durée du démembrement, cet investissement ne sera ni soumis à l’impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux.
• IFI : Le nu-propriétaire ne déclare pas la valeur du bien au titre de l’IFI.
A noter en cas d’emprunt contracté afin d’investir : Les intérêts d’emprunt pour l’acquisition de parts de nue-propriété ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Etude d’un exemple :
Monsieur Achille a 42 ans et dispose d’un capital de 113 000€. Il n’a actuellement pas besoin de revenus complémentaires. En revanche, il pense déjà aux futures études de sa fille Léa qui vient d’entrer en maternelle.
Nous lui préconisons l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI. Nous avons sélectionné une durée de 15 ans afin de créer des revenus au moment où Léa rentrera en études supérieures. Au terme du démembrement de 15 ans, Monsieur Achille deviendra plein propriétaire et bénéficiera des revenus des parts détenues.
La valorisation de la nue-propriété est fonction de la durée de l’usufruit temporaire. La valeur peut varier d’une SCPI à l’autre. Nous simulons pour lui un investissement en parts SCPI Vendôme Région.
Taux pour calcul de la valeur démembrée SCPI Vendôme Région (En % de la valeur en pleine propriété) :
En investissant son capital de 113 000€ en SCPI Vendôme Région détenues en nue-propriété, Monsieur Achille aurait un capital final au bout de 15 ans d’environ 172 000€ (100 000 € /58*100)
Les 100 000€ correspondent au capital investi moins les frais de souscription.
Cette stratégie permet d’éviter de subir la pression fiscale de l’impôt sur le revenu et de la CSG CRDS… En capitalisant ainsi, Monsieur Achille disposera pour les études de Léa d’un capital plus important ainsi que de revenus fonciers plus élevés.
Monsieur Achille aimerait savoir ce que donnerait le même investissement en pleine propriété.
Nous lui proposons un comparatif sur une base de 100 000€ d’achat de SCPI en pleine propriété avec réinvestissement des loyers.
Investissement dans la SCPI Vendôme Région en pleine propriété avec réinvestissement des loyers :
5% de rendement. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
IR / TMI : 30 %
CSG CRDS : 17 ,2 %
A la 16ème année de souscription, Monsieur Achille disposera d’un capital de 147 826€,
et de revenus de 3 903€ net d’impôts, en ayant pris en compte un TMI (taux marginal d’imposition) de 30% et une CSG CRDS à 17,2%.
Si l’on compare avec l’investissement dans la SCPI Vendôme Région en nue-propriété pendant 15 ans, le résultat lors du retour en pleine propriété en 16ème année est le suivant :
Ainsi, Monsieur Achille en choisissant la nue-propriété, disposerait à la 16eme année d’un capital de 172 000€ et des revenus de 4 541€ net d’impôts en ayant pris en compte une TMI de 30%.
A noter : la fin de l’usufruit se fait sans aucune formalité ni aucune fiscalité.
Au terme des 16 années, soit au moment où Monsieur ACHILLE aura besoin de revenus, ceux-ci seront plus importants que dans le cadre d’une acquisition en pleine propriété, et il n’aura subit aucune fiscalité pendant les 15 années précédentes.
Nous sommes à votre disposition pour de plus amples informations sur l’investissement SCPI en nue-propriété…