Quelles structures choisir pour la détention d’un patrimoine immobilier ?
Avant tout investissement immobilier, la question à vous poser est celle du mode de détention du bien. Plusieurs critères sont à prendre en compte : le régime fiscal en matière de revenus fonciers et de plus-values immobilières, les incidences sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et les droits de succession.
Selon votre patrimoine actuel et vos objectifs d’investissement, la question d’un achat en direct ou par l’intermédiaire d’une société doit être étudiée. Il est donc important de définir au préalable l’optique de votre opération : acquisition d’une résidence principale ou secondaire, ou réalisation d’un investissement locatif.
Résidence Principale : l’achat direct à privilégier
L’acquisition directe est souvent privilégiée pour la résidence principale.
C’est le seul moyen de vous assurer automatiquement et sans risque de remise en cause ultérieure de l’application de l’abattement de 30 % sur la valeur de marché du bien vis-à-vis de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
De plus, un abattement de 20 % est réalisé lorsque le conjoint survivant ou des enfants mineurs habitent dans le logement soumis à succession. Cette règle s’applique si le bien est la résidence principale du ou des bénéficiaires du défunt, au jour du décès.
A noter :
* La détention de résidence principale par une société civile ne permet pas de bénéficier de ces avantages.
* L’avantage majeur de l’investissement immobilier au travers d’une société civile qui est la transmission familiale perd de son intérêt pour la résidence principale. En effet, la possibilité de prévoir une attribution au conjoint survivant (droit viager au logement, société d’acquêts, clause de préciput) permet de gérer autrement la transmission.
L’acquisition en direct et la conservation du bien (absence de donation) de la résidence principale permet également de se laisser la possibilité de vendre le bien pour réinvestir dans un logement plus approprié au mode vie futur tout en obtenant des liquidités pour le maintien du train de vie. ; et cela sans avoir de problématique de démembrement et de remploi avec le(s) nu(s)-propriétaire(s).
Quel choix pour votre résidence secondaire ?
Constituer une société civile n’est pas recommandé non plus pour détenir une résidence secondaire. En effet, si vous optez pour cette solution et décidez de louer (location meublée), même quelques jours par an, cette activité commerciale vous soumettrait à l’impôt sur les sociétés (IS).
A noter :
- Le régime de l’impôt sur les sociétés n’est pas adapté à un bien d’usage principalement familial. En effet ce choix imposerait de se verser un loyer pour son usage privé ! Cette situation revient à celle du dirigeant d’entreprise qui souhaite acquérir sa résidence principale au travers de sa holding par la trésorerie d’entreprise…
- Constituer une société civile pour une résidence secondaire ne doit être envisagé que si la location du bien est totalement exclue.
Pour un investissement locatif, la détention au travers d’une société est à considérer
Avant d’effectuer un investissement locatif, il est intéressant d’étudier l’éventuelle constitution d’une société civile. En effet, pour ce type de biens, qui sont des investissements à longs termes, la question de la transmission aux héritiers et l’imposition des revenus sont des problématiques majeures.
Pourquoi faire le choix de la constitution d’une société civile ? Constituer une société civile est un outil idéal pour préparer la transmission d’un patrimoine immobilier locatif. En effet, effectuer un investissement au travers d’une société civile permet :
- de commencer à transmettre tout en conservant la gestion des actifs. En effet, la donation de parts de la société peut être réalisée en pleine propriété ou en nue-propriété tout en conservant le contrôle en étant gérant. En effet, le gérant dispose du pouvoir de gestion des biens composant le patrimoine de la société et peut accomplir tous les actes de gestion y compris, si les statuts le permettent, les actes de disposition. Les parents donateurs peuvent ainsi se réserver les pouvoirs de gérance et par la suite organiser leur passation.
- de contourner les risques de blocages qui caractérisent l’indivision après le décès d’un parent. La société civile permet ainsi d’inscrire la gestion du patrimoine immobilier dans la continuité.
- Lors de la constitution d’une Société Civile, il est possible de fixer des garde-fous afin d’éviter les situations de blocage : Par exemple, dissolution ou prorogation à des majorités allégées après le décès des parents.
A noter :
- Lors de la constitution d’une société civile, il est possible de fixer des garde-fous afin d’éviter les situations de blocage : Par exemple, dissolution ou prorogation à des majorités allégées après le décès des parents.
- La durée de la société est librement fixée par les associés.
- Le régime d’imposition des résultats peut être choisi librement.
Enfin, en dernier lieu, fiscalement, la transmission d’un bien par le biais sociétaire permettra de venir réduire les coûts liés à la transmission. En effet, lorsque le bien est détenu en direct, s’il est grevé d’un passif, celui-ci ne pourra pas venir amoindrir l’assiette de transmission. Dans le cadre sociétaire, la transmission porte sur la valeur des parts prenant en compte le montant des actifs mais également des passifs.
Illustration :
| Transmission d’un actif immobilier détenu en direct | Transmission d’un actif immobilier détenu par une société | |
| Valeur de l’actif immobilier | 400 000 € | 400 000 € |
| Emprunt bancaire | 350 000 € | 350 000 € |
| Assiette de transmission | 50 000 € | 400 000 € |
Bien entendu, l’intérêt ne sera évident que si la société a la capacité de rembourser l’emprunt par les loyers qu’elle perçoit. Le cas contraire, l’associé devra réaliser des apports pour que la société puisse faire face à ses charges, constituant par la même un compte courant d’associé rapportable à la succession.
Quel régime fiscal choisir pour une société civile ?
IR ou IS, quel choix effectuer et pour quelles raisons ?
- Si les revenus fonciers sont modestes ou non perçus, la solution la plus simple est le choix de l’IR.
- Le choix de l’IS est à considérer en raison de la possibilité d’imputer l’intégralité des frais et charges comprenant la dotation aux amortissements sur les loyers perçus.
Illustration :
| IR | IS | |
| Loyers | 20 000 € | 20 000 € |
| Charges déductibles | 2 000 € | 2 000 € |
| Amortissement | 6 000 € | |
| Bénéfices imposable | 18 000 € | 12 000 € |
| IR (30 %) + PS (17,2%) | 8 496 € | |
| IS (15 %) | 1 800 € |
Dans le cadre de l’IS, en l’absence de distribution des bénéfices, aucune fiscalité personnelle ne sera due. Si la distribution a lieu, elle sera taxée selon la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers, par principe au taux de 30 % (PFU : 12,8 % + PS 17 ,2 %).
Ainsi, le choix de l’IS devra être, globalement, mis en œuvre au profit de personnes qui souhaitent maitriser leur fiscalité élevée et qui envisagent la détention du bien que sur le très long terme (aucun objectif de revente).
A noter :
- le taux normal de l’IS a été réduit à 25 % en 2022.
- Le plafond du taux réduit d’IS de 15 % a été majoré en 2023, passant de 38 165 € à 42 500 €
- Attention à la capitalisation des revenus au sein de la société soumise à l’IS et à l’éventuel frottement fiscal si distribution de dividendes.
- en cas de cession d’un bien locatif détenu par une société à l’IS, la plus-value sera soumise à l’IS avec réintégration des amortissements pratiqués. L’abattement pour la durée de détention qui permet une exonération totale au terme de 22 ans en matière d’IR et de 30 ans en matière de prélèvements sociaux ne s’applique que pour les détentions directes ou pour les sociétés non soumises à l’IS.
Si l’investissement via une structure sociétaire recèle d’avantages tant civils que fiscaux, il convient de s’assurer de leur bonne mise en œuvre :
Quel type de location est envisagée (location nue ou meublée) ? Pour quelle forme sociétaire : SCI, SARL de famille ? Sur quel choix de fiscalité ? Pour quels objectifs ? (transmission, fiscalité) et avec quel mode de financement ? (emprunt bancaire ou apport), …
Autant de questions sur lesquelles notre cabinet est à même de vous accompagner, dans la durée.
Nous restons à votre disposition pour étudier avec vous quelle solution correspond le mieux à vos projets d’investissements immobiliers