Vers la suppression du régime fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ?
Madame Annaïg Le Meur, députée du Finistère a rendu le 15 juillet dernier ses propositions de réforme de la fiscalité locative. Ce rapport commandé par Matignon fin 2023 vise à réduire l’avantage fiscal accordé aux loueurs de meublés non professionnels (régime du LMNP).
L’objectif est de favoriser la location longue durée et de promouvoir une offre de logements privés abordables et de qualité. En clair, il s’agit de lutter contre l’essor des logements de tourisme type Airbnb et d’inciter les bailleurs à s’orienter vers le marché de la location longue durée (au moins neuf mois).
Pour rappel : qu’est-ce que le statut de LMNP ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est un régime fiscal destiné aux particuliers louant des biens immobiliers meublés.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet aux propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux tout en générant des revenus locatifs.
Pour être éligible à ce statut, les conditions suivantes doivent être remplies :
• Le logement doit être loué meublé avec au minimum les équipements détaillés dans le décret N° 2015-981 du 31 juillet 2015.
• Les revenus annuels tirés de la location ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. En cas de dépassement, le propriétaire bascule automatiquement vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Le statut LMNP offre le choix entre deux régimes fiscaux :
–> Le régime micro-BIC qui permet de percevoir des loyers faiblement fiscalisés :
le bénéfice imposable est égal au total des recettes, diminué d’un abattement forfaitaire de 50%. Cet abattement est réputé couvrir toutes les charges déductibles y compris les amortissements.
–> Le régime réel, permettant de déduire les charges réelles et les amortissements du revenu locatif.
Ce qui pourrait changer…
Le rapport rendu par Madame Annaïg Le Meur propose que les revenus tirés de la Location Meublée Non Professionnelle soient imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Cette mesure marquerait la fin d’une différence de régime fiscal entre la location nue et la location meublée peu justifiable d’un point de vue juridique.
Seuls les revenus du Locatif Meublé Professionnel (LMP) resteraient imposés comme bénéfices industriels et commerciaux, mais avec des critères réévalués.
En complément de ce changement, différents scénarios sont proposés. A retenir :
• Le plafond pour bénéficier du régime micro-foncier serait, dans tous les cas, porté à 30 000 €.
• Le montant de l’abattement dudit régime reste à définir, en fonction de la nature de la location (nue ou meublée) et de sa durée (courte ou longue). L’abattement du régime micro-foncier serait a priori de 30 %, 40 % ou 50 % des recettes locatives brutes, selon les variables.
• L’un des scénarios ouvre la possibilité, pour les déclarants au réel et dont seules bénéficieraient les locations de longue durée (nues ou meublées), de pratiquer un amortissement forfaitaire annuel de 2 % de la valeur du bien (en excluant la valeur du terrain, qui serait elle aussi fixée forfaitairement à 40 % de la valeur totale du bien).
–> Le préjudice pour le Loueur en Meublé Non professionnel serait important, n’ayant plus la faculté sous le régime réel d’amortir son parc locatif meublé et ainsi, de bénéficier de revenus « défiscalisés », tout du moins pendant les premiers exercices. Il le serait d’autant plus en cas de cession en ce qu’il est prévu que le prix de revient à retenir, nécessaire à la détermination de la plus-value immobilière imposable, serait potentiellement diminué des dotations aux amortissements pratiquées jusqu’alors.
Pour conclure
Le rapport rendu par Madame Annaïg Le Meur n’est pas un projet de loi. En revanche, il est vraisemblable que les propositions de Mme Le Meur se retrouvent pour partie dans la prochaine loi de finances sous la forme d’amendement.
En complément, des scenarios présentés, il est également proposé d’améliorer la rentabilité du dispositif Loc’Avantages.
Loc’Avantages est un dispositif qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt : Plus le loyer du logement est bas, plus la réduction d’impôt est élevée.
En augmentant le taux de réduction d’impôt pour chacun des niveaux de loyer du dispositif et en relevant le plafond de l’avantage fiscal, cette mesure complémentaire vise clairement à développer une offre locative privée accessible aux locataires aux revenus réduits.
Nous restons à votre disposition pour faire le point sur votre patrimoine immobilier et vos biens locatifs.